房地稅務

換屋大哉問先賣後買?先買後賣?

報導：MyGoNews林承志｜日期：2011-01-20

隨著生命歷程不同，民眾對於房屋需求也不同。

【MyGoNews 林承志/台北報導】現代人理財觀念進步，買房置產已跳脫單純的居住需求，房地產作為個人資產的一大部分，再換屋時，究竟該先買後賣，還是該先賣後買，常常困擾許多換屋族。專家建議，當房市多頭時，換屋族可考慮先買後賣，將資產作最佳處分。若是空頭時，則建議先賣後買，爭取更多現金作為議價籌碼。

若換屋族採取先買後賣方式，最大的問題就是手中資金的多寡，無論是購買預售屋或中古屋，自備款的壓力都不小。不過，因預售屋可將自備款拆分成定、簽、開、工程期款等細項，消費者前可於完工前分期支付，負擔相對較小，較適合預算有限的換屋族。

若直接購買中古屋，購屋族群則要負擔自備款以及契稅等費用，若是舊屋貸款還沒繳清，等於要同時負擔2棟房屋的開銷，只適合資金就充裕的換屋族。

此外，若是採取先賣後買的方式，民眾要面對的最大問題則是房子賣掉後，要住哪?儘管，房屋出售後，手中現金增加，相當於提高換屋時，負擔自備款的能力。但若需在外租屋，則搬進新家前的租金，也需算入換屋成本。

另外，專家也提醒換屋族，無論是先買後賣，還是先賣後買，政府皆有鼓勵民眾以小屋換大屋的退稅優惠。其中，土地增值稅要求新購住宅與出售舊宅為同一所有權人，但財產交易所得稅則沒有這樣規定，民眾於換屋時，一定要向委辦不動產經紀人或相關人員訊問清楚，才不會讓自己的權益睡著。

自用住宅用地重購退稅相關辦法
適用要件	1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。 2.新購土地的地價超過原出售土地的地價，扣除土地增值稅後餘額。 3.原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。 4.出售土地及新購土地的地上房屋，須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並在該地辦竣戶籍登記。 5.都市土地面積未超過3公畝(90.75坪)或非都市土地面積未超過7公畝(211.75坪)部分。 6.出售土地於出售前1年內沒有供營業使用或出租行為。
檢附證件	1.原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。 2.新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。 3.出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示，改立具切結書)。 4.出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本(建物證明文件)。 5.原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。
申請期限	1.先賣後買者於重購後申請。 2.先買後賣者於出售後申請。
其他相關規定	1.重購退稅列卡管制，重購土地5年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。 2.重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。 3.出售時沒有申請住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。 4.同時出售多處自用住宅用地，只要符合要件，可申請重購退稅。 5.2001年1月1日行政程序法施行後，重購退稅請求權時效為5年。